IRR vs. ROI – Welche Kennzahl zählt 2025 wirklich beim Immobilienkauf in Deutschland?
Beim Immobilienkauf begegnen Ihnen zwei Kürzel immer wieder: ROI (Return on Investment) und IRR (Interner Zinsfuß). Beide beantworten die Frage „Lohnt sich das?", aber mit unterschiedlichem Fokus – falscher Einsatz führt leicht zu gegenteiligen Schlussfolgerungen.
1. ROI – Das Momentfoto der Gesamtrendite
Die Formel lautet: (Nettogewinn − Eigenkapital) / Eigenkapital × 100 %. Bei Vollkauf genügt ROI. Sobald Finanzierung und mehrjährige Cashflows ins Spiel kommen, wird ROI zum Standbild – der Zeitwert des Geldes fehlt.
2. IRR – Zeit als Variable
IRR nimmt jeden Zahlungsstrom (Eigenkapital, Darlehensraten, Miete, Instandhaltung, Verkaufserlös) in eine Gleichung und liefert die jährliche Effektivrendite des Eigenkapitals. Bedeutet:
- Längere Haltedauer → Frühere Cashflows wiegen stärker.
- Hoher Fremdkapitalanteil steigert IRR – und Risiko.
3. Typische Kaufnebenkosten in Deutschland
- Grunderwerbsteuer: 3,5 % – 6,5 % (Berlin 6 %).
- Notar + Grundbuch: ca. 1,2 %.
- Maklercourtage: meist 2 – 3,57 %, hälftig geteilt.
- Renovierung / Gutachten / Rechtsberatung: 1 – 2 % Puffer.
4. Rechenbeispiel – 90 m² Wohnung in Berlin
Kaufpreis: 500.000 €.
| Eigenkapital (30 %) | 150.000 € |
| Nebenkosten | ≈ 32.000 € |
| Darlehen (70 %) | 350.000 € zu 4 %, Annuität 25 J. |
| Monatsmiete brutto | 2.500 € |
| Betriebskosten | 450 € (5 % Leerstand + Rücklage) |
| Darlehensrate | 1.848 € |
| Netto‑Cashflow / Monat | ≈ 202 € |
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Eingabe in German Immo Flow ergibt:
- ROI Jahr 1 ≈ 1,6 %.
- IRR 10 Jahre (2 % Wertsteigerung p.a.) ≈ 6,8 %.
5. In 3 Schritten zur Analyse
- „Kaufkosten": Bundesland, Courtage, Eigenkapital eingeben.
- „Cashflow": Miete, Darlehen, OPEX eintragen.
- „Ergebnis": IRR, Cash‑on‑Cash, kumulierten Cashflow vergleichen.
6. FAQ
Ist ein höherer IRR immer besser?
Nein. Ein hoher IRR beruht oft auf hohem Leverage oder optimistischen Wertsteigerungen – riskant bei Gegenwind.
Kann IRR positiv sein, wenn der monatliche Cashflow negativ ist?
Ja. Spätere Wertsteigerungen oder ein gewinnbringender Exit können Defizite überkompensieren.
Welche Kennzahl soll ich heranziehen?
Kurzfrist‑Deals: ROI. Langfristig & fremdfinanziert: IRR. Am besten beide.
7. Fazit
Wer in Deutschland investiert, muss alle Nebenkosten und den Zeitwert des Geldes berücksichtigen. ROI zeigt das Endergebnis, IRR die Effizienz. Probieren Sie eigene Zahlen im Rechner aus – harte Daten schlagen Durchschnittswerte.