Immobilienkredit: Die anfängliche Tilgung verständlich erklärt
•8 Minuten Lesezeit
In einem Satz begreifen, was sie ist, warum sie wichtig ist und wie du sie festlegst
1 | Was ist das eigentlich?
Anfängliche Tilgung = Prozentsatz des Darlehensbetrags, den du im ersten Jahr als Tilgung planst.
Im Vertrag liest du z. B.: anfängliche Tilgung 2 % p.a.
- Gilt meist beim Annuitätendarlehen: Deine monatliche Rate bleibt fix.
- Die Rate enthält Zinsen + Tilgung. Mit sinkender Restschuld sinken die Zinsen, die Tilgung steigt.
- Da die Prozentzahl nur im ersten Jahr gilt und danach automatisch steigt, spricht man von „anfänglich".
2 | Warum ist das wichtig?
| Einflussfaktor | Erklärung |
|---|---|
| Monatsrate | Höhere anfängliche Tilgung → höhere Rate |
| Gesamtlaufzeit | Hohe Tilgung → Restschuld sinkt schneller → kürzere Laufzeit |
| Gesamtzinsen | Schnellere Tilgung → geringere verzinste Restschuld → weniger Zinsen |
⏩ Aktuell (Juli 2025) liegen die 10‑jährigen Sollzinsen bei etwa 3,1 %–3,9 % (Dr. Klein, Baufi24).
Mit nur 1 % anfänglicher Tilgung brauchst du womöglich 40 Jahre; Berater empfehlen heute meist ≥ 2 % als Einstieg.
3 | Zahlenbeispiel
Darlehen 300 000 €, Sollzins 3,3 %; unterschiedliche anfängliche Tilgung (Zins bleibt konstant):
| Anfängliche Tilgung | Monatsrate (€) | Laufzeit (Jahre) |
|---|---|---|
| 2 % | 1 325 | 29,6 |
| 3 % | 1 575 | 22,6 |
| 4 % | 1 825 | 18,3 |
- + 250 €/Monat (2 → 3 %) verkürzt die Laufzeit um 7 Jahre.
- Jeder Prozentpunkt mehr spart meist 5–8 Jahre.
4 | Warum steigt sie automatisch?
- Rate fix: Annuität = Zinsen + Tilgung
- Zinsen sinken mit abnehmender Restschuld
- → Zinsanteil ↓, Tilgungsanteil ↑, die effektive Tilgungsquote wächst monatlich
Die anfängliche Tilgung legt also nur die Startgeschwindigkeit fest; danach beschleunigt sie von selbst.
5 | Wie finde ich die richtige anfängliche Tilgung?
- Cashflow zuerst
- Monatliche „Wohlfühlrate" berechnen (Rate+NK ≤ 30–35 % des Nettoeinkommens).
- Je höher der Zins, desto höher die Tilgung
- So kompensierst du langfristig höhere Zinskosten.
- Ziel-Laufzeit planen
- Schuldenfrei in 20 Jahren? → meist ≥ 3,5–4 % nötig.
- Puffer lassen
- Nutze Sondertilgungen, um später Extra-Geld einzuzahlen, statt die Rate am Anfang zu hoch anzusetzen.
6 | Das Ganze in einem Satz
Die anfängliche Tilgung ist das „Starttempo" deiner Rückzahlung;
Rate fix, Zinsen sinken, Tilgung steigt – wer höher startet, ist schneller schuldenfrei und spart Zinsen.
Lust auf einen individuellen Tilgungsplan oder Szenarien-Vergleich? Sag mir Kreditsumme, Zinsbindung, Zinsrange – ich rechne dir den Monatsplan!